Договор купли-продажи квартиры по ипотеке в рф

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.

В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком.

Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость.

В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН.

Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее).

Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее.

При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки.

Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки.

Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/dogovor-kupli-prodazhi-po-ipoteke/

Продажа квартиры через ипотеку: пошаговая инструкция — как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке в сбербанке

Главная » Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

1 371 просмотров

В последние годы все большее количество покупателей предпочитает приобретать жилье при помощи ипотечного кредита. С точки зрения продавца такая схема не слишком удобна, однако повышенный уровень надежности и возможность реализовать квартиру в рекордные сроки сполна компенсируют возможные неудобства. Рассмотрим пошаговую инструкцию продажи жилья через ипотеку.

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит. Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Нужно учитывать тот факт, что у Сбербанка есть своя служба залога, которая не только проверяет объекты обеспечения, но и оценивает их. Если цена жилья будет слишком завышена, банк не сможет дать всю сумму. Зато он ничего не будет иметь против, если цена будет ниже рынка.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Самостоятельная оценка квартиры

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться.

Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье.

Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Пример: Предположим, что в том же районе, в котором находится жилье продавца, предлагают купить 3 квартиры, площадью 35, 40 и 45 кв.м. Их стоимость 3, 4 и 5 миллионов рублей соответственно. Квадратный метр первой стоит примерно: 3000000/35=85 тысяч рублей. Второй: 100 тысяч рублей. Третьей: 111 тысяч рублей.

Средняя стоимость метра: (111+100+85)/3=98 тысяч рублей. Площадь целевого жилья составляет 43 кв.м. Значит, примерная цена такой квартиры будет равна 98*43=4 миллиона 214 тысяч рублей. Можно самостоятельно подкорректировать цену в диапазоне примерно 4-4,5 миллионов рублей.

Больше – не стоит, банк может не понять, а вот меньше – можно.

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

1. Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
2. Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
3. Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.
4. Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
5. Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Оценщики, которые аккредитованы в банке могут самостоятельно передать этот документ в финансовую организацию. Рекомендуется проконтролировать этот процесс.

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя. Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора).

Самостоятельный поиск покупателя

Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры. Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы. Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

На подобных сайтах очень много мошенников и представителей агентств недвижимости. Первые будут пытаться получить от продавца деньги тем или иным образом, а вторые будут предлагать свои услуги по поиску покупателя (разумеется за отдельную плату).

Пример: Если квартира оценена в 5 миллионов рублей, то за поиск покупателя агентство недвижимости потребует себе около 200-250 тысяч рублей.

Вне зависимости от того, каким образом будет найден покупатель, следующим этапом будет осмотр жилья. Практически все потенциальные покупателю первым делом стремятся провести осмотр квартиры, ведь именно от этого зависит, тратить ли дальше время и силы на оформление кредита или лучше поискать другое жилья.

Осмотр квартиры – это достаточно простой шаг, при котором покупатель просто ходит по помещениям и уточняет те или иные моменты. Однако если жилье планируется продавать вместе с мебелью и техникой, осмотр можно совместить с описью имущества.

В последнем случае составляет опись, на имущество клеят инвентарные номера и все это описывается максимально детальным образом. Такая опись скрепляется подписями покупателя и продавца.

Она является дополнением к договору купли-продажи, однако так как его еще не существует, скорее всего впоследствии придется еще раз проводить осмотр или просто заменить эту опись на точно такую же, но уже с указанием номера договора и других его данных.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

• На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
• В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
• В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Шаг 4: Предоставление документов

Продавец обязан предоставить документы на квартиру. Это нужно как банку, так и потенциальному покупателю. Список может быть достаточно обширным, все зависит от особенностей сделки:

• Паспорт продавца. Основной документ, удостоверяющий личность. Он нужен как для идентификации собственника, так и для внесения необходимых данных в договора купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН. Является аналогом свидетельства о праве собственности, которые уже не выдаются. Позволяет определить владельца квартиры, а также наличие или отсутствие обременений.
• Техпаспорт на квартиру. Нужен для определения наличия перепланировки. Этот фактор может стать решающим, так как продать жилье с неузаконенной перепланировкой банк, в случае проблем, не сможет. Как следствие, кредит на покупку такой квартиры будет выдан только в том случае, если в качестве обеспечения будет предоставляться другая, более подходящая недвижимость.
• Правоустанавливающий документ. Это может быть как договор купли-продажи, на основании которого текущий собственник стал владельцем квартиры, договор дарения, приватизации и так далее.
• Справка из управляющей компании. При помощи этого документа можно определить, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Справка нужна только покупателю, но не банку.
• Выписка из домовой книги. Показывает лиц, которые зарегистрированы в данной квартире. Важна во многих случаях, особенно если зарегистрировано несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ требуется далеко не всегда. Главная причина – продавец состоит в браке, а квартира, которую он хочет продать, находится в общей совместной собственности супругов. Согласие заверяется нотариально.
• Разрешение от органов опеки. Данная бумага нужна только в том случае, если одним из владельцев продающейся квартиры является несовершеннолетний ребенок. Без такого разрешения продать жилье будет невозможно.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например, если на момент обсуждения условий сделки жилье сдается в аренду, то потребуется договор аренды, чтобы убедиться, что текущих жильцов можно будет без проблем попросить выселиться.

При обычной покупке-продаже квартиры, без банка, предварительный договор, строго говоря, не нужен. Он нигде не регистрируется и никем не заверяется, потому имеет лишь весьма условную юридическую силу. Проще и быстрее все обсудить и сразу составить основной договор. Однако банку нужен именно предварительный для того, чтобы начать рассматривать заявку на выдачу кредита.

Банк будет требовать, чтобы основной договор был полной копией предварительного. Таким образом, сначала нужно все обсудить и только потом подписывать уже готовый документ, учитывающий все особенности сделки.

Предварительный договор купли-продажи обязан включать в себя следующие пункты:

• Данные сторон сделки.
• Информация о квартире.
• Условия сделки.
• Цена жилья с отдельным указанием суммы первоначального взноса.
• Условия расторжения сделки.
• Дата и подпись.

Образец предварительного договора

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Шаг 6: Оформление и подписание основного договора купли-продажи

После того, как будет подписан предварительный договор, банк рассматривает заявку и, в случае одобрения, потребуется заключать основной договор купли-продажи. Дополнительно рассказывать о содержании этого документа нет смысла, так как он, по сути, будет полной копией предыдущего.

Из данного правила могут быть исключения, но только тогда, когда между подписанием одного и другого документа прошло некоторое время и по какой-то причине что-то понадобилось изменить. Следует отметить тот факт, что все изменения в обязательном порядке необходимо согласовывать с банком.

Скачать образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Шаг 7: Передача права собственности и окончательный расчет

После подписания документов, покупатель должен будет оформить право собственности на квартиру. В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.

Подписание акта приема-передачи

При завершении сделки стороны подписывают акт приема-передачи. Этот документ фиксирует факт передачи права собственности от одного владельца к другому. Нередко акт также включает в себя пункт об оплате, однако чаще для фиксации факта передачи суммы составляется отдельный документ: расписка.

Расписка о получении средств

Передача денег подтверждается распиской. Следует учитывать тот факт, что покупатель выплачивает продавцу только часть суммы (первоначальный взнос). Это можно сделать как в наличном, так и безналичном виде.

Данная расписка очень важна для банка, так как она является доказательством выполнения клиентом своих обязательств.

Остальную часть суммы продавец получает от банка, безналичным переводом на указанный счет (или новый счет, специально для этого открытый).

Покупка квартиры при помощи ипотечного кредита решает многие проблемы и исключает значительную часть рисков, однако это не значит, что никаких спорных ситуаций не может возникнуть в принципе. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут о наиболее распространенных проблемах таких сделок. Они также могут сопровождать процедуру купли-продажи. Как доказывает практика, это с гарантией помогает избежать любые мошеннических операций и других проблем.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/

Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем.

При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

• прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
• те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
• несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
• рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.

2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту.

Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара.

Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении.

Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф.

Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным.

Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок.

Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена).

Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

• Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
• Как происходит передача денег при ипотеке продавцу
• Все о первоначальном взносе по ипотеке

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности.

Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН.

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

• прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
• покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них.

С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие.

Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

• приватизация на одного супруга;
• получение в дар;
• наследование;
• брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
• покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи.

Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

• снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
• отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
• техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

1. Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)
2. Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка
3. Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

Оцените автора (8

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html

Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Требования к документу и другие важные нюансы

Основным документом, удостоверяющим переход прав на недвижимость от одной стороне к другой, является договор купли-продажи. Объемный документ со множеством ссылок на федеральные законы и с большим количеством разделов может испугать заемщика, особенно тех, кто впервые сталкивается с переоформлением прав на недвижимость.

Однако, если разобраться в вопросе, процедура больше не покажется сложной, т. к. нужно всего лишь действовать согласно законодательству РФ и регламенту банка. Мы подробно объясним в настоящей статье, как выглядит документ, как его составить и на что нужно обратить особенное внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Основные требования

• Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
• Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
• В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
• В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
• В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
• Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.

Кто должен составлять?

Законодательством РФ не регламентировано, какая из сторон должна в обязательном порядке заниматься составлением документа. Таким образом, это может сделать как покупатель, так и продавец в зависимости от договоренностей между сторонами сделки.

Однако, в связи с необходимостью перечислить в договоре технические характеристики жилья, а также правовые основания для пользования собственностью, составлением договора чаще всего занимается продавец недвижимости.

Для успешного прохождения процедуры нужно действовать в соответствии с типичными образцами данного документа; как правило, они уже включают в свой шаблон все необходимые разделы:

• паспортные данные сторон;
• характеристики жилья;
• порядок расчетов и так далее.

Если стороны решили составить договор самостоятельно, им рекомендуется обратиться в отделение банка-кредитора.

Там сотрудники могут либо выдать распечатанный перечень требований к разделам и содержанию договора, либо выдать готовый чистовой образец.

И в том, и в другом случае участники сделки значительно упростят процедуру составления документа, а также увеличат шансы на его полное юридическое признание.

В самом крайнем случае, если стороны не уверены в своих силах, обратиться к риэлтору или юристу будет верным решением. Значительные расходы на услугу можно поделить между участниками сделки, а взамен они получат готовый, на 100% правильно составленный с юридической точки зрения документ.

Главные разделы, которые должны присутствовать

Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:

1. Информация о сторонах. В верхней части документа обязательно указывается дата и место подписания договора, а также паспортные данные сторон — Продавца и Покупателя.
2. Предмет договора, а именно — недвижимость, ее тип (земельный участок, квартира и так далее), а также технические характеристики — площадь, количество комнат и тому подобное. Обязательно должен быть указан кредитор-залогодержатель; первое упоминание о банке обычно включает в себя фразу: «Гражданин *ФИО Покупателя* приобретает Недвижимость с использованием кредитных средств»; далее приводятся банковские реквизиты.

   Внимание: необходимо обратить особенное внимание на правоустанавливающие документы, а также характер основания для владения недвижимостью — Продавец обязан указать эти данные в настоящем разделе.

3. Цена договора и порядок расчетов. Здесь указывается:
   • из каких средств оплачивается первоначальный взнос;
   • сколько планируется траншей (в случае с ипотекой их обычно два — первоначальный взнос и перевод Продавцу кредитных средств от банка);
   • каким образом будут передаваться деньги — на банковский счет, аккредитив или через банковскую ячейку;
   • также указываются сроки, в течение которых деньги должны быть переведены Продавцу.
4. Ипотека в силу закона, перечень лиц, сохраняющих право пользования. Эти два раздела, как правило, совсем небольшие по размеру. В них указывается обязательное обременение, накладываемое на квартиру после покупки в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также обязанность Покупателя зарегистрировать сделку в Росреестре в течение определенного срока.
5. Другие условия. Уточняется, в каких условиях возможна отмена обязательств, уточняются права каждой из сторон, а также указывается, кто именно несет расходы за оформление сделки.
6. Реквизиты Покупателя и Продавца, подписи сторон.

Без каких пунктов не может быть заключен?

Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.

К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи.

Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.

Существует также отдельные два пункта, которые ни в коем случае нельзя включать в договор купли-продажи по ипотеке:

• Обязательство Продавца передать права на недвижимость Покупателю непосредственно в момент подачи документов в Росреестр на рассмотрение.В связи с тем, что Росреестр может не удовлетвориться собранным пакетом документов (он может посчитать его неполным, например), а в некоторых случаях он может вовсе приостановить весь процесс переоформления прав до выяснения обстоятельств (полный перечень документов, который потребуется для проведения сделки, мы рассматривали в этом материале). В таком случае банк-кредитор и заемщик значительно рискуют, ведь деньги Продавцу уже были переведены, а права все еще остаются у него.В правильном договоре купли-продажи Продавец обязуется передать Покупателю права на недвижимость по передаточному акту в течение десяти рабочих дней (зависит от договоренностей, данное условие опционально) с момента передачи банковских кредитных средств Продавцу. Обязательство передать права по передаточному акту регламентируется ст. 556 ГК РФ.
• Некоторые особенно «хитрые» покупатели прописывают в разделе «Другие условия» пункт, согласно которому ни одна из сторон не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это является грубейшим нарушением гражданских прав и Продавца, и Покупателя (ст. 310, 450-453 ГК РФ); наибольшую выгоду от этого получает, конечно, Покупатель, т. к. его в таком случае не смогут выселить или потребовать обратно недвижимость в случае невыполнения с его стороны обязательств.
  • Однако, покупателей, попытавшихся обманным путем получить более удобные условия, ждет разочарование — Росреестр не зарегистрирует подобный договор по причине нарушения законодательства.
  • В правильно составленном договоре должно быть прописано: в случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате первоначального взноса и/или ежемесячных выплат, предусмотренных настоящим договором купли-продажи, Продавец вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор; расторжение считается таковым со дня, когда уведомление о расторжении дошло до Покупателя.
  • Если права на недвижимость уже были переданы Покупателю, он обязуется вернуть собственность и права на нее Продавцу.

Как можно заметить, составление договора купли-продажи требует определенной юридической подготовки, поэтому гражданам, не обладающим хотя бы минимальной квалификацией в данной области, все же рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Тогда можно гарантировать успех на этапе регистрирования сделки, а значит, успех и всей ипотечной процедуры в целом.

Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу.

Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости в ипотеку — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

   За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

3. Если стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Какие самые важные моменты нужно учесть сторонам при оформлении сделки с использованием ипотечного кредита?

Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.

По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора»; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией — продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.

Более того, некоторые документы — выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН — можно взять самостоятельно.

Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам.

Если же все данные сходятся, благодаря самостоятельно полученным справкам и выпискам можно лишь дополнительный раз убедиться в честности продавца и выявить не подложность предоставленных документов.

Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор — будут полностью удовлетворены результатами сделки.

Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».

1. Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ, а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.
2. Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.
3. Подробнее о том, какие риски могут подстерегать стороны при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку и как их избежать, мы рассказывали в этой статье.
4. Договор купли-продажи — документ, на котором базируется практически вся процедура ипотечного кредитования; по важности он сопоставим разве что с договором об ипотеке.

Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается — останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.

А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/kp-kvartiry/dogovor-s-uchastiem-ip.html