Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

  • Фото:
  • Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом
  • Признание договора залога недействительным: подсудность
  • Право собственности на заложенное имущество
  • Полномочия лиц, подписавших соглашение

Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом

Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.

В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога. 

ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015). 

При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).

О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.

Основания для признания соглашения недействительным

Запомните! Для оценки и признания договора залога недействительным служат следующие критерии:

  • отсутствие дееспособности хотя бы у одной из сторон соглашения,
  • отсутствие законного права на подписание договора залога,
  • одна или обе стороны являются гражданами, не достигшими возраста 18-ти лет,
  • договор не зарегистрирован в установленном порядке,
  • отсутствие получения одобрения сделки супругом, если договор заключается гражданином, состоящим в браке,
  • договор не содержит в себе условий, являющихся основными для заключения сделки.

Что касается той ситуации, в которой договор ничтожен по причине недееспособности стороны, то это может быть признано в судебном порядке либо подтверждено документами, в которых указан возраст человека, заключившего сделку.

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Скачать бланк согласия супруга на залог имущества бесплатно в формате word

То же самое можно сказать и о том, если человек младше 18-ти лет, и у него нет при себе согласия на заключение сделки от законных представителей – договор залога будет признан недействительным.

Все договоры залога, предметом которых являются объекты недвижимости, должны проходить процедуру регистрации права в органах Росреестра. В противном случае сделка считается ничтожной.

Граждане, состоящие в законном браке, обязаны заручаться согласием друг друга об отсутствии возражений по поводу заключения договора залога у одного из них.

Если стороны при составлении соглашения о залоге не сослались на основные условия действия документа, то его также можно признать ничтожным.

Порядок совершения процедуры

Чтобы признать договора залога ничтожным, необходимо подготовить исковое заявление по количеству лиц, участвующих в деле. К иску прикладываются копии, а в некоторых случаях подлинники документов в качестве доказательства оспаривания сделки.

Если исковое заявление будет составлено не по правилам, установленным процессуальным законодательством, либо количество заявлений не будет совпадать с количеством лиц, принимающих участие в деле, то судья имеет право оставить иск без движения с указанием на исправление недостатков до определенной даты.

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Скачать бланк искового заявления о признании недействительным договора залога бесплатно в формате word

Если срок исковой давности пропущен, то заявитель обязательно должен наряду с заявлением приложить ходатайство о восстановлении срока для подачи иска. К нему же прикладываются документы, служащие доказательством уважительных причин пропуска.

Срок исковой давности по делам о признании договора залога недействительным – один год.

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Скачать бланк заявления о восстановлении пропущенного процессуального срока бесплатно в формате word

Исключение составляют следующие ситуации, при которых этот срок равен трем годам:

  • заключением мнимой или притворной сделки,
  • договор залога противоречит нормам и принципам нравственности и правопорядка,
  • заключение соглашения с недееспособным лицом.

Ответчиком в судебном процессе будет являться другая сторона, участвующая в заключении сделки.

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Скачать бланк апелляционной жалобы на решение суда бесплатно в формате word

Важно! После подачи искового заявления судья в течение пяти дней выносит определение о принятии дела к производству, о чем уведомляет стороны. Первое судебное заседание происходит в форме беседы для установления деталей будущего разбирательства.

После этого судья направляет извещение о вызове в суд для проведения первого судебного заседания.

По итогам разбирательства, которое должно длится не более двух месяцев, выносится решение. До момента вступления в законную силу оно может быть обжаловано сторонами.

  1. Апелляционная жалоба представляется в суд первой инстанции, который направляет ее в вышестоящий судебный орган.
  2. Посмотрите видео. Общие положения о залоге:

Полномочия лиц, подписавших соглашение

В договорах залога, заключаемых от имени организаций, рекомендуется указывать реквизиты документов, подтверждающих полномочия подписывающих лиц, а сами документы тщательно проверять на предмет наличия таких полномочий. Особенно это касается ситуаций, когда договор залога заключается с филиалами.

Так, соглашение о залоге, подписанное и. о. директора филиала, было признано судом недействительным в связи со следующим:

  1. В договоре отсутствовала ссылка на доверенность.
  2. Представленная в материалы дела доверенность указывала на полномочия заключить договор от имени филиала. Однако филиал не является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доверенность должна была содержать полномочия на заключение соглашения от имени юридического лица (постановление Арбитражного суда ЗСО от № Ф04-20009/2015 по делу № А70-3596/2014). 

Итак, во избежание признания соглашения о залоге недействительным обращаем внимание на необходимость подтверждения экономической целесообразности сделки, отсутствие намерений заключить такое соглашение исключительно с целью поставить в невыгодное положение иных кредиторов залогодателя, необходимость проверки отсутствия признаков неплатежеспособности залогодателя.

Кроме того, исходя из анализа судебной практики, важным является вопрос о подтверждении полномочий лиц на подписание договора как с формальной (правильная доверенность), так и с фактической точки зрения (действительное наличие полномочий на передачу имущества в залоге). Если же возникла необходимость подать заявление о признании договора недействительным, важно определиться с подсудностью, которая при залоге недвижимости определяется исключительно по месту ее нахождения.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Источник: https://vseodome.club/prava-potrebitelya/raznoe-prava-potrebitelya/sudebnaya-praktika-po-voprosam-priznaniya-dogovora-zaloga-nedeystvitel-nym.html

Признание договора ипотеки недействительным

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие.

Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд.

Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица.

К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты.

Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст.

178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана.

Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия.

По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта.

Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Как осуществляется признание недействительным договора залога: судебная практика

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию.

Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было.

Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной.

В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними.

Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона.

Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.

Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру.

В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита.

Читайте также:  Что делать, если дилер нарушает срок гарантийного ремонта?

Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной.

В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя.

Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается.

Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин.

Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке».

Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/nedeystvitelnost-dogovora-ipoteki

Признание недействительным договора залога недвижимости

Договор залога недвижимости, с точки зрения судебной практики, достаточно непростой. И нередко договор залога недвижимости становится для гражданина роковым, ввиду лишения его единственного жилья.

Подробнее о том, как признать недействительным договор залога недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Основания

Для признания недействительным договора залога недвижимого имущества гражданин вправе пользоваться общими основаниями, которые предлагаются действующим законодательством.

1. Отсутствие нотариально оформленного согласия супруга на распоряжение объектом недвижимого имущества, если оно является совместно нажитым имуществом. Если это требование не соблюдено, то договор считается ничтожным.

2. Не соблюдена форма договора, так как договор нотариально не удостоверен.

3. Обман и заблуждение – часто встречающиеся основания для признания недействительным договора залога недвижимого имущества. Правда доказать эти основания трудно, нужно иметь достаточно веские основания. Большая часть судов удовлетворяет иски, например, пожилых людей, ссылаясь на их возраст, неграмотность, нарушение функционирования слухового и зрительного аппарата.

4.

Если гражданин не мог понимать значения своих действий и руководить в момент подписания договора залога, то суд будет оценивать доказательства, представленные истцом, на основании которых сделает вывод об удовлетворении требований истца или отказе. В делах подобного рода необходимо проведение судебной психологической экспертизы для того, чтобы вынести мотивированное и справедливое решение.

5. Недееспособность лица, подписавшего договор залога, означает ничтожность сделки. Недееспособность лица повторно не доказывается в данном процессе. Необходимо предъявить суду заверенную копию решения, которым лицо было признано недееспособным.

6. Лицо, подписавшее договор, является ограниченно дееспособным вследствие полученного психического расстройства, и этот факт установлен судом.

Как признать недействительным договор залога?

Договор залога недвижимости признается недействительным судом. Дела об оспаривании подсудны судам общей юрисдикции, а в спорах с организациями – арбитражным судам, рассматривают их федеральные судьи. Для этого необходимо подготовить исковое заявление и оплатить государственную пошлину.

К исковому заявлению следует приложить копии документов, на которых истец основывает свою правовую позицию и дополнительно исковое заявление с приложением по количеству лиц, принимающих участие в деле. Если эти требования закона соблюдены не будут, суд оставит иск без движения.

Если заявители пропустили срок исковой давности для оспаривания, то им необходимо в письменном виде к исковому заявлению приложить ходатайство о восстановлении срока и документы, свидетельствующие об уважительности пропуска.

При признании сделки мнимой или притворной, либо совершенной с целью, противной основам нравственности и правопорядка, либо если договор подписан полностью недееспособным лицом, — срок исковой давности для обращения в суд составит три года. По остальным основаниям один год.

Исковое заявление должно быть подписано истцом или его представителем. Представитель вправе принимать участие в судебном разбирательстве и оформлять процессуальные документы от имени доверителя только при наличии у него полномочий, удостоверенных нотариально.

Ответчиками по иску должны быть заявлены противоположные стороны, участвующие при заключении договора.

В течение пяти рабочих дней со дня подачи, исковое заявление должно быть принято судом и назначена дата судебного заседания – досудебная подготовка. После чего назначается основное судебное заседание.

Заслушав стороны и исследовав представленные доказательства, суд выносит решение, которое любая сторона вправе обжаловать в месячный срок. Жалобу необходимо подавать через суд первой инстанции.

Правовые последствия

Если сделка признается недействительной, то она не влечет юридических последствий. Иными словами она аннулируется судом, и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть займодавец теряет право реализации объекта недвижимости за покрытие долга гражданина, а заемщик освобождает свое имущество от обременения залогом. 

адвокат Олег Сухов

Источник: http://portal-law.ru/priznanie-nedeystvitel-nym-dogovora-zaloga-nedvizhimosti/

Концепция защиты добросовестного залогодержателя в практике Президиума ВАС

Во второй половине 2011 г. Высший Арбитражный Суд рассмотрел два дела, которые, без преувеличения, создали концепцию защиты лица, добросовестно положившегося на видимость права при установлении залога. Я имею в виду дело Э.В. Лобанова против общества «Медтехника» (№ 2763/11)  и дело КИТ Финанс инвестиционный банк против Алтайбизнесбанка (№ 9555/11).

Разберем их по порядку.

А. Дело Э.В. Лобанова против общества «Медтехника» (№ 2763/11).

Обстоятельства дела и позиция истца.

Акционер закрытого акционерного общества «Медтехника» Лобанова Э.В. обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу «Медтехника» и закрытому акционерному обществу «Кавалькада» о признании недействительным заключенного между названными обществами договора от купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий его недействительности.

  • В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Аэро» и закрытое акционерное общество «Банк «Интеза».
  • Исковые требования истца основывались на следующих обстоятельствах.
  • Обществами «Кавалькада» и «Фаэтон-Аэро» был подписан двусторонний документ, поименованный соглашением о сотрудничестве.

В этом соглашении закреплено, что общество «Фаэтон-Аэро» окажет обществу «Кавалькада» содействие в приобретении зданий и сооружений; общество «Фаэтон-Аэро» вправе давать обществу «Кавалькада» обязательные для исполнения указания, касающиеся приобретения недвижимого имущества. Кроме того, в соглашении содержатся положения о том, что после приобретения недвижимости общество «Кавалькада» передаст их в залог в обеспечение исполнения обществом «Фаэтон-Аэро» (заемщиком) обязательств по кредитному договору, который будет заключен в будущем.

  1. После подписания соглашения общество «Фаэтон-Аэро» дало обществу «Кавалькада» указания о приобретении у общества «Медтехника» шести конкретных нежилых зданий и сооружений.
  2. При этом общество «Фаэтон-Аэро» являлось мажоритарным акционером общества «Медтехника», владеющим 84,8 процента обыкновенных акций последнего.
  3. Выполняя достигнутые в соглашении договоренности, общество «Кавалькада» (покупатель) заключило с обществом «Медтехника» (продавцом) договор купли-продажи всех шести перечисленных в указаниях объектов недвижимости.
  4. Продавец передал имущество покупателю, а переход права собственности на проданные здания и сооружения был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  5. Впоследствии, как это и было предусмотрено соглашением о сотрудничестве, приобретенная недвижимость передана обществом «Кавалькада» (залогодателем) в залог правопредшественнику банка «Интеза» (залогодержателю) по договору об ипотеке в обеспечение исполнения обществом «Фаэтон-Аэро» (заемщиком) обязательств по кредитному договору.

Лобанова Э.В.

, владеющая 5,83 процента обыкновенных акций общества «Медтехника» и являющаяся его миноритарным акционером, обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности в виде двусторонней реституции, указав на то, что договор является сделкой с заинтересованностью, заключен с нарушением требований статей 81 — 84 Закона об акционерных обществах  — без одобрения общего собрания акционеров, является убыточным для общества «Медтехника».

Довод о наличии у оспариваемого договора купли-продажи признаков сделки с заинтересованностью Лобанова Э.В. мотивировала следующим.

Общество «Фаэтон-Аэро» владеет контрольным пакетом акций общества «Медтехника». При этом, по мнению Лобановой Э.В., заключив соглашение о сотрудничестве, общество «Фаэтон-Аэро» и общество «Кавалькада» образовали единую группу лиц.

Поскольку покупателем по сделке выступило общество «Кавалькада», ставшее, как полагала Лобанова Э.В.

, в силу соглашения о сотрудничестве аффилированным лицом мажоритарного акционера продавца, договор купли-продажи является сделкой с заинтересованностью на основании пункта 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах, статьи 4 Закона РСФСР о конкуренции, пункта 5 части 1 статьи 9 Федерального закона о защите конкуренции.

Позиции судов.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на то, что приведенные Лобановой Э.В. обстоятельства не позволяют квалифицировать договор купли-продажи как сделку с признаками заинтересованности, в том числе ввиду отсутствия группы лиц.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не согласился, признав доводы Лобановой Э.В. о совершении сделки с заинтересованностью обоснованными.

Суд установил, что оспариваемая сделка в установленном порядке не была одобрена и является убыточной, поскольку имущество отчуждено по цене значительно ниже рыночной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению.

  • Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. 
  • Позиция Президиума ВАС РФ.
  • С заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора в ВАС РФ обратился банк, который утверждал, что судебные акты ошибочны, они затрагивают его интересы как залогодержателя спорного имущества.
  • Президиум ВАС, рассмотрев дело, счел, что судебные акты судов подлежат частично отмене по следующим основаниям.

Президиум признал верными выводы судов апелляционной и кассационной инстанций относительно возникновения группы лиц, состоящей из обществ «Фаэтон-Аэро» и «Кавалькада», и об аффилированности названных хозяйственных обществ, поскольку общество «Фаэтон-Аэро» являлось акционером общества «Медтехника» — одной стороны договора купли-продажи (продавца) — и владело более чем 20 процентами его акций, а аффилированное ему общество «Кавалькада» выступило другой стороной этой же сделки (покупателем). Суды апелляционной и кассационной инстанций правильно, по мнению Президиума ВАС, указали на то, что оспариваемый договор купли-продажи для общества «Медтехника» являлся сделкой с заинтересованностью, а вывод суда первой инстанции об обратном был признан ошибочным. 

  1. Так как договор купли-продажи заключен с нарушением требований статьи 83 Закона об акционерных обществах о порядке одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, и является для общества «Медтехника» убыточным, суды апелляционной и кассационной инстанций обоснованно признали его недействительным.
  2. Далее внимание Президиума ВАС сосредоточилось на последствиях признания недействительной спорной сделки. 
  3. Президиум признал, что ипотека, установленная в пользу банка лицом, не являвшимся собственником спорного имущества (обществом «Кавалькада»), тем не менее, сохраняется. В обоснование этого вывода были положены следующие доводы: 

(а) Исходя из положений статьи 84 Закона об акционерных обществах (в том числе в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) с учетом пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.06.

Читайте также:  Образец жалобы на действия сотрудников полиции и способы ее подачи

2007 № 40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью» при рассмотрении иска о признании сделки с заинтересованностью недействительной подлежит исследованию вопрос о добросовестности контрагента акционерного общества.

Сделка с заинтересованностью не может быть признана недействительной, если будет установлено, что другая сторона не знала и не должна была знать о наличии признаков заинтересованности и о несоблюдении установленного порядка совершения сделки.

  • Поскольку в рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота следует признать, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность.
  • (б) Спор о недействительности договора купли-продажи имущества, обремененного впоследствии ипотекой, обусловлен конфликтом интересов, возникшим внутри самого акционерного общества — продавца: между заинтересованным в отчуждении недвижимости акционером, обладающим контрольным пакетом акций, и миноритарным акционером.
  • В случае признания залога невозникшим (в связи с тем, что договор залога, заключенный несобственником, является ничтожным) на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом «Медтехника», его акционерами и органами управления при отчуждении имущества по договору купли-продажи требований, предусмотренных Законом об акционерных обществах и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в обществе «Медтехника».
  • (в) Банк «Интеза», предоставляя обществу «Фаэтон-Аэро» денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности другого лица — залогодателя (общества «Кавалькада») — на указанные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  • В деле нет доказательств того, что банк «Интеза», принимая недвижимость в залог, знал о существовании связывающего залогодателя (общество «Кавалькада») и заемщика (общество «Фаэтон-Аэро») соглашения о сотрудничестве, которому участники соглашения придали конфиденциальный характер, включив в его текст положения о неразглашении условий договоренности третьим лицам.
  • Также в деле отсутствуют документы, свидетельствующие об осведомленности банка «Интеза» о факте владения заемщиком (обществом «Фаэтон-Аэро») контрольным пакетом акций предыдущего собственника объекта залога (общества «Медтехника»).
  • Из материалов дела не следует, что банк «Интеза», действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке с заинтересованностью.
  • (г) Обоснованно признав договор купли-продажи недействительным, суды апелляционной и кассационной инстанций при применении положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки не приняли во внимание, что спорное имущество, являвшееся свободным от прав третьих лиц до исполнения договора купли-продажи, в настоящее время обременено действующей ипотекой добросовестного залогодержателя.

Исходя из того, что резолютивная часть постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу является основанием для внесения записи в государственный реестр (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), суду в этой части постановления следовало указать не просто на возврат недвижимого имущества продавцу, но и на то, что имущество возвращается собственнику с сохранившимся обременением в виде ипотеки, чтобы постановление не вызывало затруднений при исполнении .

Какие выводы могут быть сделаны из комментируемого дела?

Во-первых, Суд вовсе не смутило отсутствие в действующих законах положений о защите лица, добросовестно положившегося на записи реестра о праве собственности залогодателя и потому заключившему с ним залоговую сделку.

Вывод о защите такого лица был сделан Президиумом ВАС на основе принципа равенства всех участников гражданского оборота (по всей видимости, имеется в виду равная защита покупателей и залогодержателей), а также публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, Президиум ВАС подчеркнул, что такая защита доступна только добросовестному залогодержателю.

В-третьих, высшая судебная инстанция обозначила и еще один критерий предоставления защиты – внесение записи о праве собственности залогодателя было осуществлено в результате согласованных действий мажоритарного акционера общества, его директора и лица, ставшего залогодателем.

То есть, в деле имелись согласованные волевые действия (хотя впоследствии и признанные не имевшими юридической силы) собственника-отчуждателя и приобретателя-залогодателя.

К сожалению, в постановлении по делу Президиум ВАС не подчеркнул, что собственник лишился записи о праве собственности на свое имущество в результате собственных волевых действий.

В-четвертых, Президиум ВАС специально подчеркнул, что имущество возвращается к его собственнику (в рамках применения последствий недействительности сделки с заинтересованностью), обременное ипотекой в пользу банка, то есть, будет иметь место конструкция залога имущества третьего лица (общества «Медтехника») по долгам должника (общества «Фаэтон-Аэро»).

Таким образом, в деле А.Э. Лобанова против общества «Медтехника» Президиум ВАС, следуя европейской правовой традиции, впервые в новейшей российской юридической практике предоставил защиту залогодержателю, приобретшему право залога от несобственника.

В данном деле Президиум ВАС, впервые обосновывая конструкцию защиты добросовестного залогодержателя, не мог описать все ее тонкости, в частности, связанные с особенностями разрешения спора между собственником заложенного имущества и залогодержателем в ситуации, когда записи, которым доверился залогодержатель (о праве собственности залогодателя), были внесены в реестр в результате подлога. Однако именно такое дело через полгода оказалось на рассмотрении Президиума ВАС. Переходим к его обсуждению. 

  1. Б) Дело КИТ Финанс инвестиционный банк против Алтайбизнесбанка.
  2. Обстоятельства дела и позиция истца.
  3. Открытое акционерное общество «КИТ Финанс Инвестиционный банк» обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк «АлтайБизнесБанк» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи закладных.
  4. Истец обосновывал исковые требования следующими обстоятельствами.

Между Алтайбизнесбанком (кредитором), Бирюковым Юрием Евгеньевичем и Бирюковым Михаилом Евгеньевичем (заемщиками) заключен кредитный договор, согласно которому банк предоставил заемщикам кредит на приобретение в собственность Бирюкова Ю.Е. квартиры.

С момента регистрации права собственности Бирюкова Ю.Е. на квартиру она была обременена ипотекой в пользу АлтайБизнесБанка, возникшей в силу закона (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной.

Между АлтайБизнесБанком (продавцом) и банком «КИТ Финанс» (покупателем) заключен договор купли-продажи закладных, предметом которого в том числе является и закладная, выданная Бирюковым Ю.Е. Закладные переданы продавцом покупателю. На закладной имеется отметка о смене ее владельца с АлтайБизнесБанка на банк «КИТ Финанс». Стоимость названной закладной уплачена покупателем продавцу.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанными по закладной лицами своих обязательств банк «КИТ Финанс» обратился в суд с иском о взыскании долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением общей юрисдикции с Бирюкова Ю.Е. и Бирюкова М.Е. в пользу банка «КИТ Финанс» взыскана основная задолженность, проценты и пени по кредитному договору, обращено взыскание на находящуюся в залоге квартиру.

Однако впоследствии решением того же суда общей юрисдикции признаны недействительными договор купли-продажи спорной квартиры, покупателем по которому выступал Бирюков Ю.Е.

, а оплата им квартиры была профинансирована банком по кредитному договору, а также государственная регистрация права собственности Бирюкова Ю.Е. на нее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности признано за муниципальным образованием «Город Рубцовск».

Источник: https://zakon.ru/Blogs/koncepciya_zashhity_dobrosovestnogo_zalogoderzhatelya_v_praktike_prezidiuma_vas/3574

Вс вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно.

Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности.

При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Читайте также:  Отказ от ребенка освобождает от алиментов или нет?

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

  • Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.
  • Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.
  • Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

  1. ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.
  2. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.
  3. Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.
  4. «Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.
  5. Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
  6. Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
  7. Комментарий эксперта
  8. Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.

«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости.

Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.

Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».

«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением.

Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».

  • Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.
  • «Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.
  • Алиса Фокс

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_news/20180731/285628939.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector