Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Его главное преимущество в том, что вкладывая деньги в строительство дома, дольщик гарантировано получает право на получение в собственность выбранной квартиры по окончании строительства.

При этом дольщик платит за будущую недвижимость гораздо меньше, чем заплатит покупатель за аналогичную квартиру на этапе полной готовности дома.

Недостаток такого долевого участия в том, что покупатель вносит деньги за недвижимость, которой еще нет. Впереди предстоят месяцы ожидания.

И, к сожалению, случается так, что сроки сдачи дома сдвигаются. И вместо, например, года ожидания, дольщик вынужден ждать полтора, а то и два года.

Что делать в этом случае? Закон дает право дольщику требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. И теперь возникают главные вопросы: как правильно рассчитать сумму взыскания и куда необходимо писать претензию.

Как определить сроки просрочки?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участияПрежде чем обращаться к застройщику с претензией, нужно четко понимать, с какого именно момента началась просрочка.

Проблема в том, что в договоре долевого участия в строительстве значится несколько дат, что может сбить с толку не очень внимательного инвестора, то есть участника долевого строительства. Поэтому многие попросту пропускают тот самый момент, когда начинает «капать» неустойка.

Бывает и так что дольщик видит дату сдачи дома в эксплуатацию, понимает, что она уже прошла, подает иск в суд за неустойку, но суд возвращает иск неудовлетворенным. Почему так происходит?

Все просто, срок сдачи дома и ввода в эксплуатацию – два разных понятия. Интервал между этими датами может составлять год.

В договоре в обязательном порядке есть еще одна дата – дата передачи жилья. Именно с нее начинает копиться неустойка. Без этой даты договор в принципе не имеет силы, так как он не сможет пройти регистрацию в Росреестре.

Этот срок един для всех участников долевого строительства данного дома, после подписания договора застройщик уже не может сдвинуть ее по собственному усмотрению.

Дата передачи объекта недвижимости может быть прописана в договоре в разных вариациях. В каждом случае неустойка будет считаться по-разному:

    Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

  1. Так, если в договоре значится, что недвижимость должна быть передана владельцу не позже 30 ноября 2019 года, первым днем просрочки следует считать 1 декабря 2019 года.
  2. Срок передачи может быть определен кварталом, например, в пункте о сроках прописано: «в третьем квартале 2020 года». В этом случае отправной точкой для начисления пени станет 1 октября 2020 года.
  3. Застройщик может привязать дату сдачи дома к определенному событию, чаще всего ориентиром становится приемка дома госкомиссией. Например, в договоре обозначена дата ввода в эксплуатацию – третий квартал 2019 года, а срок передачи недвижимости в эксплуатацию – не позже 60 дней от прописанной даты. В этом случае расчет неустойки по ДДУ наступит 1 декабря 2019 года.

Зачастую застройщик, подстраховываясь, прописывает и вовсе расплывчатые даты, используя слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Все это уловки не самого ответственного застройщика перестраховаться, и, в случае отхождения от сроков, избежать законного наказания. На эти слова стоит обратить особое внимание, так как все это незаконно.

Сдача дома сдвигается, что делать?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

В этом случае не менее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты сдачи, он обязан отправить всем участникам проекта предложение продлить сроки.

Только в том случае, если дольщик ничего не имеет против, подписывается договор с указанием новых сроков. Но в этом случае дольщик автоматически лишает себя права на получение компенсации за просрочку.

Однако участник проекта имеет полное право отказаться от продления сроков, в этом случае взыскание неустойки по ДДУ с застройщика – его полное право. В случае молчания и не предоставления никакого ответа, считается, что участник также не согласен с новыми сроками.

Единственный документ, на основании которого считается, что застройщик полностью выполнил обязательства перед дольщиками – передаточный акт. Только с момента подписания этой бумаги дольщик переходит в категорию собственника недвижимости.

Если подписание этого ключевого документа произошло до конечной даты, значит, договор соблюден. Если сроки по договору прошли, а документ так и не был подписан дольщиком, значит, пора призвать к ответственности застройщика.

Если передаточный акт все же подписан, но дата в нем стоит более поздняя, чем изначально значилось в договоре – дольщик вправе требовать неустойку за все время просрочки.

Первое, что в этом случае должен сделать недовольный участник проекта – написать претензию на строительную фирму, которая не выполнила взятые на себя обязательства.

Впрочем, заявитель может опустить этот пункт и сразу отправиться в суд. Но перед этим следует еще раз прочесть договор, вполне может статься, что претензия в компанию – обязательный этап, который должен соблюсти участник данного конкретного долевого строительства.

Претензия на застройщика – пишем правильно

При составлении претензии учтите, что это юридическая бумага, которая в случае не решения проблемы с застройщиком мирным путем будет направлена в суд. А это значит, что составлять ее придется по всем правилам.

Поэтому следите за стилем изложения, писать нужно сугубо деловым языком, без «скатывания» на разговорную лексику. Бумага не имеет общую форму, но обязательные составляющие все же должны быть предусмотрены.

Что должно быть в претензии:

    Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

  • Номер договора, дата подписания – все это позволит быстро отыскать требуемый документ в общей базе, и убедиться, что претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома по ДДУ от заявителя действительно обоснована;
  • Следует описать тот объект, который должен был быть предоставлен дольщику, в том числе прописать площадь, номер квартиры, этаж;
  • Обязательно обозначьте, какой именно пункт, по вашему мнению, нарушен со стороны застройщика, это позволит быстрее понять, в чем именно суть претензии и дать конкретный ответ на ситуацию;
  • Не поленитесь перед написанием бумаги проконсультироваться с юристом и уточнить, какую именно статью нарушил со своей стороны застройщик;
  • Укажите сумму неустойки, которую вы хотите получить, она рассчитывается на дату написания претензии;
  • По общим правилам срок выплаты неустойки составляет десять дней – обязательно пропишите это в документе вслед за требованием возмещения неустойки.

В сумму неустойки можно включить также те дополнительные расходы, которые пришлось понести участнику данного долевого строительства в результате сдвига сроков передачи объекта, чаще всего это размер арендной платы за снимаемое жилье,

Не спешите лично доставить бумагу в офис застройщика. Вполне может статься так, что бумагу некому будет принять, и вам предложат ее оставить неподписанной, мол, зайдите через неделю, мы вам передадим ваш экземпляр за подписью руководителя. Но в указанный срок секретарь может просто развести руками, объяснив, что никакой бумаги и не было.

Самый надежный способ оповестить застройщика о своем недовольстве и предъявить требование о выплате компенсации за просрочку – отправить претензию заказным письмом. В этом случае не забудьте оставить у себя копию отправленного экземпляра.

Если вы все-таки решили лично передать бумагу в компанию, добейтесь, чтобы вашу бумагу приняли, а на втором экземпляре специалист, который принимал бумагу, написал, кто ее принял, поставил свою подпись и печать компании.

Не ждите, что ситуация разрешится сама по себе миром. Принимайте меры, не откладывая.

Расчет неустойки – сколько требовать?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участияЗа отправную цифру необходимо взять сумму договора долевого участия. Она обязательно должна быть прописана в вашем документе.

Если не нашли полную стоимость квартиры, но при этом есть цена одного квадратного метра – возьмите эту цифру и умножьте на количество приобретаемых в рамках договора квадратных метров. Полученное число и есть истинная стоимость вашей квартиры.

Если по каким-то причинам застройщик не указал и этот параметр, берите стоимость всего ДДУ и делите эту сумму на все квадратные метры строящегося объекта. Перед вами цена одного квадратного метра, теперь умножьте его на площадь вашей квартиры.

ФЗ четко проговаривает, как именно должна быть рассчитана сумма неустойки. Она рассчитывается на основании ключевой ставки Центробанка. Отправная цифра – 1/300 ставки от полной суммы договора за сутки просрочки. Если вы физическое лицо, то проценты следует рассчитывать в двойном размере.

Так как ставка Центробанка периодически меняется, перед проведением расчетов нужно уточнить ее размер на данный конкретный момент. Так, на текущий 2019 год она составляет 7,75 %.

Для расчета пени необходимо цену ДДУ × на количество дней просрочки, полученную сумму помножить на два. Теперь следует умножить на (1/300) и на ставку ЦБ на момент расчета – 7,75.

Если у вас на руках уже есть подписанный передаточный акт, то полученное значение необходимо умножить на количество дней между указанным в договоре участия сроком и датой подписания акта.

В том случае, если до момента отправки претензии в суд ставка ЦБ изменится, заявитель может выступить с ходатайством проведения перерасчета суммы неустойки.

Приведем пример для понимания. Итак, цена ДДУ составляет 4,5 млн. рублей. Просрочка составила 65 дней. 4 500 000 × 65 × 2 × 1/300 × 7,75 = 151 175. Это и есть сумма неустойки за просроченные дни.

Возмещение вынужденных расходов

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Но компенсация возможна в том случае, если у дольщика нет другой жилплощади, и аренда – вынужденная мера. При этом, разумеется, у него должны иметься все документы, подтверждающие факт аренды чужой недвижимости.

Давайте проведем расчет, предположим, что месяц аренды квартиры обходится 26 000. За два месяца аренды он вынужден заплатить 52 000 рублей. Так что, кроме ранее рассчитанной суммы компенсации он может рассчитывать на получение и этой суммы тоже.

Компенсация морального вреда

Дольщик – потребитель, и в таком случае он имеет полное право требовать от застройщика возмещения морального ущерба за то, что квартира не была передана ему в срок. В результате чего дольщик мог понести как физические, так и моральные страдания.

Как произвести расчет этой суммы? Заявитель самостоятельно определяет сумму ущерба своих страданий. Так, если оценить страдания в 1 000 рублей в день, то за 65 дней «накапает» 65 000.

Штраф

Как потребитель дольщик также имеет право на взыскание штрафа с компании. Его размер составляет 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Не копите неустойки, не верьте обещаниям застройщика в то, что со дня на день все обязательства перед вами будут выполнены.

Читайте также:  Договор купли-продажи авто для физических лиц 2020 (бланк, образец)

Неустойка (пени)

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Как правило, в результате таких действий от застройщика сумма общей неустойки может снизиться до 10%. Поэтому вместо насчитанных при первоначальном расчете 402 000 рублей, дольщик получит не более 40 000 рублей.

Судебные расходы

Помимо выплат, предусмотренных исковым заявлением о взыскании неустойки по договору долевого участия, обманутый дольщик имеет право на возмещение судебных расходов.

Сообщить об этом своем намерении можно после получения положительного решения от суда, но можно изначально обозначить это намерение при написании заявления.

Но имейте в виду, что судебные издержки также оплачиваются не в полном размере. Они возмещаются в том же пропорциональном соотношении, что и сумма неустойки.

Так, если по исковому заявления истцу насчитали 50% от требуемой суммы, то и за понесенные судебные издержки он получит только 50% затраченной суммы.

Общая сумма реальной компенсации

На практике случается и так, что суды вовсе отказывают заявителю в удовлетворении его прав, ссылаясь на нарушение сроков, неправильно заполненные документы и прочие нюансы.

Чтобы избежать подобной участи и исключить себя из этого списка, не пытайтесь сэкономить на юридических советах. В противном случае может статься так, что попытка сэкономить на юристе приведет к полному отказу в выплате.

Как взыскивать неустойку через суд

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участияИтак, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ и при этом проигнорировал предоставленную ему претензию? Не тяните, идите в суд.

В заявлении обязательно обозначьте наименование суда, в котором будет рассматриваться ваше дело, обозначьте ваши данные (ФИО, адрес, контакты). Кроме того обязательно должны содержаться сведения и о недобросовестном застройщике (адрес компании, полное наименование).

По сути, исковое заявление практически не отличается от претензии, здесь также необходимо развернуто обозначить суть возникшей проблемы.

Не забудьте обозначить суммы выплат, на которые вы рассчитываете в результате рассмотрения дела, в том числе моральный ущерб, штраф. Приготовьтесь к тому, что придется оплатить судебные расходы, госпошлину.

В обязательном порядке исковое заявление нужно дополнить приложенной копией ДДУ, квитанцией, подтверждающей факт передачи застройщику требуемой суммы, непосредственно квитанцию на уплату требуемой госпошлины и претензию, которая была ранее направлена на застройщика.

На последней в обязательном порядке должны иметься данные о том, что застройщик также получил свой вариант этой претензии.

Выбор суда

Рассмотрение таких дел проходит в судах общей юрисдикции, но, как вариант, можно продать свои требования другой компании.

Та в свою очередь, уже как юридическое лицо, может обратиться в арбитражный суд. При таком раскладе риск того, что сумма неустойки будет снижена – минимален.

Источник: http://expert-home.net/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку  (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания  «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика

  • Оплата по факту получения вами денег от застройщика.
  • Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите!
  • Выгодно и надежно, сделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь
  • Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
  • Пример расчета неустойки:
  • Стоимость квартиры 5 000 000 руб.
  • Количество дней просрочки 100 дней
  • Действующая ставка рефинансирования (октябрь 2019) — 7%.
  • 5 000 000 * 100* 7% * 1/300 * 2 = 233 333 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст.

333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать.

Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.

Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал.

За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы.

Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд.

Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Убытки.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г.

Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации.

Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки.

В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

  1. Статья 15 ГК РФ
  2.  «Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества  (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).
  3. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: https://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов. Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

  • Расходы на юридические услуги.
  • Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы
  • «Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».
  • Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами
  • «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате.

То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть.

В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.

Скачать аудио версию статьи  «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2853/

Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры — Все по шагам

Приступая к строительству МКД и продавая будущую жилплощадь, застройщик обязан указывать в договорах единый срок сдачи объекта. Если этот пункт будет нарушен и компания не уложится в оговоренную дату, можно взыскать неустойку по ДДУ. Начисляться такая санкция будет по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Основания для взыскания пени по ДДУ

Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для применения штрафных
санкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве.
Подтверждается этот факт достаточно просто:

  • при
    подписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должны
    получить по акту жилье;
  • изменить
    указанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
  • даже
    при просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки со
    строительной компании.

Застройщик должен заранее учитываться
все свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию.
Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участников
сделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельно
стоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.

Взыскать неустойку за несвоевременную
сдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока между
строительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче,
пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Для ДДУ предусмотрено два правила об
определении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организация
или ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако для
защиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности.

За
просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участником
являлось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставки
ЦБ РФ.

Также закон указывает, что показатель
пени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, что
застройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафных
санкций.

Читайте также:  Образцы исковых заявлений по делам об оспаривании отцовства

На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законный
размер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% от
суммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии.

Порядок взыскания
такой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Как написать претензию застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное
правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик,
столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в
суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить
возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном
виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

  • сведения
    о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
  • пункт
    договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
  • фактическая
    дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент
    подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
  • период,
    в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
  • расчет
    суммы неустойки;
  • срок,
    в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.

Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Если был заключен договор уступки

До завершения строительства граждане
вправе уступать свои права иным лицам. Для этого заключается договор цессии,
который регистрируется через Росреестр. После совершения такой сделки, получить
неустойку сможет уже цессионер, т.е. покупатель права. Для подтверждения своих
прав на получение компенсации нужно предъявлять договор цессии.

Расчет суммы неустойки

Чтобы правильно рассчитать сумму
штрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:

  • промежуток
    времени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписания
    акта;
  • период
    просрочки на дату подачи искового заявления в суд.

Если нарушение обязательств продолжается
и после направления иска, в ходе процесса можно сделать перерасчет в большую
сторону. Также допускается повторное обращение с исковым заявлением, если после
вынесения решения дольщик так и не получил квартиру. Второй суд будет
рассматривать новый период просрочки по аналогичным правилам.

Пример расчета неустойки по ДДУ

Рассчитать неустойку по ДДУ обязан
дольщик при подготовке претензии или искового заявления. Для этого используется
формула:


= Кдн х Sдог х 1/150 от ставки рефинансирования, где:

  • Sн – сумма
    неустойки к взысканию;
  • Кдн
    – количество дней просрочки, т.е. до даты фактического принятия квартиры или
    подачи иска;
  • Sдог – сумма по
    договору.

Показатель
ставки рефинансирования периодически меняется Центробанком. Уточнить актуальный
показатель всегда можно на сайте ЦБ РФ. Подсчитать количество дней нарушения
обязательств можно по календарю.

Приведем пример расчета, если сумма
договору составила 3 млн. руб., период просрочки – 73 дня (с 01.04 по 12.06
2019 года), а действующая ставка Центробанка – 7.75%. Используя формулу, получим
следующий размер взыскания:

3
000 000 х 73 х 1/150 от ставки рефинансирования = 111 600 руб.

Если застройщик нарушит сроки рассмотрения претензии, ему придется дополнительно заплатить штраф 55 800 руб. (50% от 111 600 руб.). Общий размер взыскания по решению суда будет 167 400 руб.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

В какой суд подавать иск

Если дольщиком по ДДУ является
гражданин, а сумма неустойки не превышает 50 тыс. руб., подавать иск нужно
мировому судье. Если цена искового заявления больше, документы будет
рассматривать суд общей юрисдикции. При банкротстве застройщика требования
нужно предъявлять в рамках арбитражного дела.

По общему правилу, подсудность рассмотрения спора определяется местом нахождения ответчика, либо имущества.

Так как речь идет о взыскании неустойки по ДДУ, для защиты прав потребителя применяется специальная норма – истец может сам выбирать, куда подавать иск.

Допускается обращение в суд по месту нахождения ответчика, либо по адресу проживания гражданина. Чтобы правильно определить подсудность, рекомендуем воспользоваться консультацией нашего юриста.

Как получить решение суда

Если вопрос о взыскании неустойки решен
судом положительно, застройщик вправе обжаловать решение в течение 30 дней.
Если жалоба не подана, по истечении указанного срока нужно обратиться в
судебную канцелярию, забрать решение и исполнительный лист.

Если застройщик
подал на пересмотр, апелляционное определение по недостаткам акта первой
инстанции займет до 1 месяца. Как только жалоба будет рассмотрена, решение суда
вступит в силу.

Получить его можно в судебной канцелярии первой инстанции, куда
будет возвращено дело.

Судебная практика по ДДУ

Хотя размер неустойки и порядок ее
взыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникать
проблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал на
банкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться на
торгах, поэтому момент выплаты может затянуться.

Споры о взыскании неустойки по ДДУ
неоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующие
рекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:

  • неустойка
    по ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этот
    объект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
  • в
    сумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственные
    вложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источники
    финансирования;
  • допускается
    взыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороны
    дольщика;
  • иск
    на неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностранным
    гражданином, лицом без гражданства.

Суд
может использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга.

Это особенно
актуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшение
размера пени по заявлению застройщиков.

Чтобы избежать таких ситуаций,
воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосновать
недопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительной
практики.

Срок выплаты пени

В случае принятия положительного решения
суда по неустойке ДДУ, вам наверняка придется обращаться в ФССП. Только в
редких случаях застройщик добровольно выплачивает присужденные суммы.
Принудительное взыскание будут осуществлять приставы, поэтому точный срок
получения пени установить сложно. Однако пока должник не рассчитается по
неустойке, она будет начисляться по общим правилам.

Надо ли платить налог с неустойки

Штрафные санкции по ДДУ отнесены
Налоговым кодексом РФ к доходам гражданина. Поэтому с суммы неустойки и штрафа
придется платить НДФЛ по ставке 13%. Не облагаются налогом дополнительные
выплаты, в том числе возмещение судебных расходов, компенсация убытков
дольщика.

Услуги юриста и их стоимость

По всем вопросам, связанным с расчетом и
взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую
консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо
заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг
юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.

Услуги Цена
Подготовка правового заключения по предмету спора от 1000 руб.
Оформление претензии с расчетом суммы неустойки от 3000 руб.
Подготовка искового заявления в суд от 5000 руб.
Представительство в судебных инстанциях от 15000 руб.
Сопровождение исполнительного производства по ДДУ от 10000 руб.

Указанные цены являются
предварительными, так как зависят от сложности дела и обстоятельств спора. Эти
моменты вы сможете уточнить на консультации юриста.

Неустойка по ДДУ начисляется по Закону №
214-ФЗ, если застройщик нарушил срок передачи готового объекта. Ставка пени
составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день. Ввиду особой
сложности такой категории дел, рекомендуем осуществлять все действия при
поддержке опытного юриста по ДДУ.

Получить юридическую консультацию вы
можете бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефонам, указанным на
сайте, либо заполнить форму обратной связи. Юрист подскажет, как правильно
рассчитать и взыскать неустойку, посоветует варианты воздействия на застройщика
для получения денег.

Источник: https://vseposhagam.ru/kak-vzyskat-neustojku-po-ddu-za-prosrochku-sdachi-kvartiry/

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

  • Одно из существенных условий договора долевого участия — срок передачи объекта.
  • Планируемая дата готового объекта определяется застройщиком в соответствии с проектной документацией и указывается в ДДУ.
  • Законом установлено, что срок сдачи объекта должен быть единым для всех дольщиков.
  • На практике строители переносят его, поэтому в более поздних соглашениях указана другая дата передачи квартиры собственникам.
  • В связи с нарушением застройщиком сроков строительства дольщик вправе требовать установленную законом неустойку.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

  1. Главный аргумент — необходимость продления договора страхования ответственности перед дольщиком по ДДУ.
  2. Компания вводит дольщика в заблуждение: договор страхования должен обеспечивать право на получение страхового возмещения в течение двух лет после прописанной в договоре даты окончания строительства.
  3. Аналогичные положения установлены для договоров поручительства, срок действия которых должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства дольщику.
  4. При заключении дополнительных соглашений:
  • помните о принципе свободы договора. Никто не может вас заставить заключить новое соглашение;
  • исходите из соображений личной выгоды. Вы можете согласиться передвинуть сроки, если ваши платежи привязаны к нему, а денег платить нет. Когда срок сдачи наступает, то для окончательного расчета по оплате квартиры вам требуется некоторое время для поиска финансовых ресурсов;
  • подписав допсоглашение, вы отказываетесь от неустойки при просрочке сдачи объекта. Требование о выплате неустойки может быть предъявлено по истечению сроков, указанных в соглашении.

Посмотрите видео о подписании соглашения о переносе сроков при просрочке ДДУ:

Формула расчета задержки сдачи дома

  • За просрочку передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить дольщику пени в определённом законом размере.
  • Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерациии и считается на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
  • При этом, если дольщиком является гражданин, то пеня оплачивается в двойном размере.
  • Суд не одобрит неустойку, если дольщик уклонялся от принятия объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.
Читайте также:  Образец кассационной жалобы в верховный суд рф по гражданскому делу

Чаще всего для расчета неустойки применяется ставка на дату фактической передачи дольщику объекта. Она указана в акте приема-передачи.

В практике Верховного Суда РФ бывают случаи увеличения неустойки, если заявитель просит рассчитать неустойку на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ (Определение ВС РФ от 24.10.2017 г. по делу №41-КГ17-26).

Вы можете посчитать, какой из двух вариантов окажется выгоднее для дольщика, и применить наиболее подходящий.

Формула для расчета неустойки:

  • Сумма договора ДДУ (руб.) * СР%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки.
  • Количество дней просрочки считается как количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был передать дольщику объект, до момента подписания передаточного акта.

Дольщик может обратиться с претензией о выплате в адрес застройщика либо сразу направить исковое заявление в суд.

Претензионный досудебный порядок

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

  1. С примерным образцом претензии вы можете ознакомиться по ссылке.
  2. Этот порядок еще называют досудебным или внесудебным.
  3. Закон не устанавливает требования об обязательности досудебного урегулирования спора.
  4. Исключение — случаи взыскания установленного законом штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также оговорки в самом ДДУ.

Часто строитель не торопится удовлетворять претензию. Особенно, когда со дня просрочки прошло больше 3 лет. В этом случае размер неустойки может достигать до 20-30% от суммы договора.

На отношения между застройщиком и дольщиком распространяются нормы Федерального закона «Закон о защите прав потребителей».

Этот закон говорит, что выявленные недостатки должны быть устранены в разумные сроки, которые дольщик указывает самостоятельно в претензии. Как правило, это 10-14 дней.

Иногда срок для ответа на претензию может быть прописан в ДДУ. Максимальный срок для ответа составляет 30 календарных дней.

Досудебный порядок или прения в суде?

Судебный иск

  • Судебный порядок — наиболее популярным способом взыскания неустойки вследствие просрочки сдачи объекта по ДДУ.
  • Для получения установленной законом неустойки нужно составить исковое заявление и направить его в соответствующий суд.
  • Образец иска приведен в файле.
  • Особенности взыскания неустойки по ДДУ в суде:
  • истец не платит государственную пошлину на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.;
  • заявитель выбирает, где подать заявление: по месту жительства или нахождения ответчика. Под местом жительства имеется ввиду место постоянной, либо временной регистрации;
  • дольщик может потребовать компанию выплатить штраф 50% с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
  • суд может возместить моральный вред.

Дольщик при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства вправе рассчитывать на:

  • неустойку;
  • компенсацию морального вреда;
  • штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Запомнить

  1. Срок сдачи объекта долевого строительства должен быть обязательно указан в ДДУ.
  2. Застройщик обязан за 2 месяца предупредить о задержке. Заставить подписать новое соглашение он не может.
  3. Дольщик вправе взыскать неустойку вследствие просрочки застройщика только, если он отказался от подписания дополнительного соглашения.
  4. Размер неустойки установлен законом.
  5. Вынужденную аренду жилплощади можно вернуть в составе убытков, если подтвердить письменно: договорами, расписками, платежными поручениями.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/kompensatsiyu-za-prosrochku.html

Просрочка сдачи дома по договору долевого участия — официальная информация

Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет — надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация? 

Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации — просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее — Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.

Что делать, если сдача дома откладывается

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки. 

Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

  • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
  • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
  • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
  • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.

В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья. 

Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).

Составление претензии к застройщику

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

  • какое право было нарушено застройщиком;  
  • ссылки на условия договора и нормы законодательства;
  • описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
  • размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ. 

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Взыскание неустойки в суде

Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.

Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.

Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.

Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции.

В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства.

Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.

Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.

Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.

Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.

Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/prosrochka-sdachi-doma-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector